رونق اوراق و رکود سهام

سازمان بورس هم مثل بانک مرکزی کمترین استقلالی از خود ندارد / در بازارِ دچار رکود و با عمقِ به شدت پایین، طبیعی است پای اقتصاد نهادهای مالی هم بلنگد!

کارشناس و تحلیلگر مسائل اقتصادی گفت: بورس نیز مشابه سیستم بانک مرکزی شده که کمترین استقلالی از خود ندارد و نقش قلک را برای دولت بازی می کند در خصوص بورس نیز متاسفانه بورس هم به نوعی افساری در دست دولت شده است که استقلال لازم را دارد و از مرحله سیاست گذاری و نظارت عبور کرده، به این رونق اوراق و رکود سهام معنا که به نوعی ابزاری دردست دولت در جهت تامین مالی کسری بودجه و حامی شرکت ها یا سهام شرکت های دولتی شده است.

گروه بورس پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد، قدرت الله امام وردی کارشناس و تحلیلگر مسائل اقتصادی در گفت و گو با رادار اقتصاد در خصوص چرایی چالش های بورس و بازار سرمایه کشور گفت: با جرات می توان گفت از فروردین ماه سال جاری سرمایه به صورت انگشت شمار وارد بورس شده است. به عبارت بهتر وروشن تر تقریبا همه روزها شاهد خروج سرمایه از بورس بودیم به طوری که این روند همچنان در ماه های اخیر متاسفانه تداوم داشته و سرمایه ها از بورس خارج شده اند، این موضوع نشان دهنده شکست خوردن سیاست های مد نظر دولت برای توسعه و رونق بورس و ایجاد اعتماد سازی در بورس و بازار سرمایه کشور است.

وی در این باره تصریح کرد: به دلیل فقدان اتخاذ سیاست های راهبردی دولت نتوانست اعتماد سرمایه گذاران در بورس را جمع کند و نقدینگی و سرمایه را جذب بازار کند. به هر حال درباره اینکه چرا چالش های متعدد دست از سر بورس ایران بر نمی دارند باید گفته شود وقتی بازار کالاها در سطح جهانی را مورد مطالعه قرار می دهیم متوجه می شویم که اکثر بازارها با روند نزولی و منفی مواجه هستند مثل بازار فولاد، مس، روی نفت و. روندهای بازارهای یاد شده درطول دو سه ماه اخیر با افت و کاهش های جدی رو به رو بوده بنحوی که شاهد رکود شدیدی در بازارهای جهانی هستیم.

وی در این باره توضیح داد: رکود موجود را نمی توان از تورمی که در اقتصاد جهانی ایجاد شده جدا دانست، چرا که طبیعتا این موضوع بازارهای ما را نیز تحت تاثیر خود قرار می دهد، بنابراین یکی از دلایل عمده مشکلات بورس بحث اقتصاد جهانی و رکود است. اینکه برخلاف شعارهای دولت که معتقد بود از بورس حمایت می کند و بر حسب شعارهای یکی از کاندیداهای ریاست جمهوری که اینک معاون رئیس جمهور است که تاکید داشت مشکل بورس را سه روزه حل می کند، شاهد عدم حمایت از بورس در برابر مسائلی هستیم که هم از داخل وهم متاثر از فضای اقتصاد بین المللی بورس ما را از خود متاثر کرده است.

وی دراین باره افزود: نه تنها دولت از بورس هیچ گونه حمایتی به عمل نیاورده، بلکه بالعکس عمل کرده و رونق را از بورس گرفته است. به عنوان مثال، آمار نرخ بهره غیربانکی در حال حاضر به بالای ۲۱ درصد رسیده است یعنی در حال شکستن رکورد خود است به طوری که تا به حال چنین نرخ بهره بین بانکی نداشته ایم از طرفی نرخ بازخرید برای بانک مرکزی نیز نزدیک به ۲۱ درصد است، یعنی رقم های بسیار بالایی است. با این تفاسیر وقتی نرخ های بسیار بالای بین بانکی مطرح می شود نشان می دهد بانک مرکزی در سیستم بانکی بر آن است تا مانعی در برابر نقدینگی بانکی باشد.

وی در این باره خاطر نشان کرد: از سوی دیگر نیز واسطه اینکه هزینه های تامین مالی در سیستم بانکی افزایش می یابد، برای سیستم بانکی که نرخ بهره بین بانکی را در راستای تامین ذخایر جهت پرداخت تهسیلات یا همان خلق پول بانکی و نقدینگی می خواهد داشته باشد باید بانکها سود سپرده ها را افزایش دهند. به عبارت دیگر، می توان گفت سیستم بانکی به نوعی در مقابل بقیه بازارها قرار می گیرد به این ترتیب افراد با توجه به نرخ سودی که بانک ها به سپرده ها پرداخت می کنند ترجیح می دهند پول خود را در سیستم بانکی نگهداری کنند یا در سایر بازارهای موازی که از بازدهی بالاتری برخوردار است و به نوعی دخالت در آن کمتر انجام می شود سرمایه گذاری کنند، در این سیاست ها به بورس و سرمایه گذاری در بورس توجهی نشده است.

استاد اقتصاد در این باره خاطر نشان کرد: واقعیت قضیه این است که سرمایه گذاران به شدت به دخالت دولت در بازارهای مختلف حساس هستند، لذا هرگونه دخالتی که باعث از بین رفتن اعتماد سرمایه گذار شود را بر نمی تابند و از آن بازار دوری می کنند. از سوی گذشته با توجه به سابقه بدی که دولت در طی چندین سال گذشته در خصوص بورس داشته است، دولت به سرعت نمی تواند مردم را به سرمایه گذاری در بورس تشویق کند، لذا تا زمانی که دولت نتواند اعتماد را به بورس برگرداند کاری از پیش برده نمی شود.

قدرت اله امام وردی درخصوص دخالت های دولت در بازار سرمایه خاطر نشان کرد: سازمان بورس باید در بحث سیاست گذاری و نظارت بر عملکرد فعالان بازار فعال باشد، یعنی لزوما نباید در بازار دخالتی داشته باشد. دولت، مسوولین و سازمان بورس نباید حقوقی ها یا شرکت ها را وادار به حمایت از سهمی کنند یا سهمی را به صورت دستوری افزایش یا کاهش دهند. بنده گاهی شاهد هستم از سمت بورس با شرکت های حقوقی که اکثرا دولتی و نیمه دولتی هستند تماس گرفته می شود و آنها را وادار می کنند که بعضی از سهام خود را عرضه نکنند و بعضی از سهام را خریداری و تقویت کنند یا در مورد اوراق دولتی آن ها را وادار به خریداری می کنند، لذا از این داستان ها در بورس مکرر اتفاق می افتد؛ به عبارتی می توان گفت بورس نیز مشابه سیستم بانک مرکزی شده که کمترین استقلالی از خود ندارد و نقش قلک را برای دولت بازی می کند در خصوص بورس نیز متاسفانه بورس هم به نوعی افساری در دست دولت شده است که استقلال لازم را دارد و از مرحله سیاست گذاری و نظارت عبور کرده، به این معنا که به نوعی ابزاری دردست دولت در جهت تامین مالی کسری بودجه و حامی شرکت ها یا سهام شرکت های دولتی شده است.

وی در خصوص شباهت وضعیت نهادهای مالی نسبت به وضعیت کلان رونق اوراق و رکود سهام اقتصاد کشور وعدم انتظار از رونق گرفتن بورس در چنین وضعیتی گفت: نهادهای مالی شرکت هایی مثل شرکت های سرمایه گذاری، کارگزاری ها؛ بازارگردان هستند که همه این نهاد ها تحت عنوان نهاد های مالی محسوب می شوند؛ یعنی این نهادها به نوعی واسطه هستند و قرار است سرمایه گذاران در بورس ذیل این مجموعه ها سرمایه گذاری کنند، بنابراین نقش نهادهای مالی تجهیز و جمع آوری سرمایه ها و هدایت آن ها به سمت شرکت ها و بنگاه های تولیدی است اما نکته ی مهم این است که طبیعتا باید یک جریان معاملاتی وجود داشته باشد.

قدرت اله امام وردی تحلیلگر اقتصادی در پایان گفت و گو خاطر نشان کرد: شرکت ها و نهادهای مالی که از محل کارمزدها و معاملاتی که در بورس انجام می شود سود کسب می کنند طبیعتا وقتی حجم معاملات پایین است آن ها نیز کارمزد پایینی دریافت می کنند و سودی که از محل معاملات کسب می کنند کم می شود لذا آن ها نیز منتفع نمی شوند. در چنین وضعیتی طبیعی است در بازاری که دچار رکود است و عمق بازار به شدت پایین است و بازار با مشکلات معاملاتی مختلفی رو به روست، عملا وقتی بازار در وضعیت رکودی است نهادهای مالی نیز منتفع نمی شوند و سودی نمی برند، لذا به تبع این موضوع نمی توان انتظار داشت در کلیت بازار سرمایه و بورس رونق بیابد و سرمایه ها جذب این بازار مالی شوند.

عوامل موثر بر تشدید رکود معاملات بورس

یک کارشناس بازار سرمایه گفت: عواملی مانند افزایش ریسک‌های مربوط به تحریم‌ها و کاهش هیجانات در کنار رکود اقتصادی موجب شده تا رکود معاملات بازار سهام تشدید شود.

علی زارعی در گفتگو با ایبِنا با اشاره به کاهش رونق در معاملات بازار سهام گفت: افزایش ریسک‌های مربوط به تحریم‌ها موجب بروز رفتار احتیاطی در رفتار سرمایه‌گذاران شده که این موضوع موجب شده تا استراتژی سهامداران از سهام مربوط به شرکت‌های صادرکننده به سمت گروه‌هایی برود که کمترین تاثیر را از تحریم‌ها می‌بینند.

این کارشناس بازار سرمایه افزود: علاوه بر این، پس از رونق نسبی که در بازار سهام به یکباره و در بازده کوتاه‌مدت اتفاق افتاد و شاهد افزایش چشمگیر شاخص بورس و قیمت سهام شرکت‌ها در بازار رونق اوراق و رکود سهام بودیم، رفته رفته این هیجان در حال فرونشستن است و نقدینگی از بهانه کافی برای حضور بیشتر در بازار سرمایه برخوردار نیست.

وی اضافه کرد: این روزها شاهد این هستیم که در بازار سهام، شاخص بورس و قیمت ها با رشد و اقبال یکباره مواجه شده و روز دیگر شاهد افت چند هزار واحدی شاخص هستیم که این موضوع بیانگر عدم وجود ثبات اقتصادی و نبود استراتژی خاص در بازار سهام است.

این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: از سوی دیگر دسته‌ای از معامله‌گران نیز این روزها در انتظار انتشار گزارش‌های ماهانه شرکت‌ها هستند که این موضوع نیز موجب شده تا معاملات با احتیاط بیشتری دنبال شوند.

وی اظهار داشت: همانگونه که تحریم‌ها بر کلیت بازار سرمایه و در نتیجه رفتار معامله‌گران اثر گذاشته است، این موضوع می‌تواند در انتشار گزارشات شرکت‌ها نیز اثرگذار باشد، بنابراین مواردی چون نقل ‌و انتقالات پول، دشواری حمل‌ و نقل کالا و . از جمله عواملی هستند که در سودآوری و پیش‌بینی سودآوری و تولید شرکت‌ها تاثیر داشته و می‌توانند سمت و سوی معاملات بازار سهام را تغییر دهند.

وضعیت بازار بورس امروز صعودی است یا نزولی؟

بر اساس نظر کارشناسان وضعیت بازار بورس امروز نیز نزولی و منفی پیش بینی می‌شود و فقط امیدواریم که به شدت روز گذشته نباشد.

به گزارش نبض بازار، بورس تهران در اولین روز کاری پائیز ۱۴۰۱ قرمزپوش شد و شاخص‌های بازار سقوط کردند. بازار سهام در شرایطی به استقبال پاییز۱۴۰۱ می‌رود که به نظر می‌آید احتمال بازگشت رونق به صحنه معاملات بورس در وضعیت کنونی بیش از انتظارات قبلی، کاهش یافته است. در این میان نیمه دوم سال جاری در حالی آغاز شده است که بخش مهمی از فعالان بازار سهام تحت تاثیر طولانی شدن مذاکرات برجامی و افزایش مداوم نرخ‌های بهره از سوی بانک‌‎های مرکزی اقتصاد‌های قدرتمند، نسبت به مسیر آتی این بازار بی‌اعتماد شده‌اند. بدبینی و تشدید آن با تداوم بلاتکلیفی‌های سیاسی و افزایش احتمال کاهش تقاضای کل در اقتصاد جهانی سبب شده است بازاری که نماگر اصلی آن در دو ماه ابتدایی سال ۴/ ۱۷درصد بازدهی کسب کرده بود، حالا بازدهی منفی را به فصل برگ‌ریزان ببرد. از این رو کارشناسان بازار سهام نیز نظر چندان مثبتی نسبت به آینده ندارند.

در طی هفته‌های گذشته برای بازار و به خصوص شاخص کل سطوح حمایتی را از منظر تکنیکالی رسم و پیش‌بینی کردیم و این مورد را همیشه یادآورد بودیم که همه این سطوح با یک خبر بد می‌تواند از بین برود و قاعده تحلیل هم همین است.

خیلی از تحلیل گران تکنیکالی سطوح حمایتی را برای شاخص در نظر داشتند. خیلی از بنیادی کار‌های بازار هم نسبت‌های پی به‌ای پایینی برای نماد‌های بزرگ پیش بینی و محاسبه کردند، اما نکته‌ای که همیشه باید در نظر داشت این است که امکان دارد همه این سطوح با یک خبر بد از بین برود.

حالا بازار این خبر بد را چگونه برداشت کرده است؟!

افزایش نرخ بهره که روز چهارشنبه توسط فدرال رزور اعلام شد را می‌توان به عنوان خبر بد بازار سرمایه در نظر داشت. البته شرایط این روز‌های فضای سیاسی و اجتماعی کشور را نیز نباید نادیده گرفت. قطع اینترنت و مشکلات ایجاد شده به همراه هفته نیمه تعطیل از دیگر دلایل افت بیش از ۲۷ هزار واحدی شاخص کل است.

به هر حال چیزی که وجود دارد این است که سرمایه ترسو است و هر جایی پا نمی‌گذارد و زمانی وارد بازی می‌شود که امید به برد داشته باشد. البته حجم پول با میزان ریسک پذیری پول رابطه عکس دارد و هرچه پول شما بیشتر باشد میزان ریسک شما کمتر است و برعکس پول‌های کم، ریسک‌های بالا را قبول می‌کنند.

سطوح حمایتی شکسته شده است و هیجان فروش به بیشترین مقدار خود در هفته‌های قبل رسیده است. اعتماد به بازار کم رنگ‌تر شده است و فرار سرمایه بیشتر، در نقشه بازار باید به دنبال تک نماد‌هایی باشیم که در سرخی روز قبل (شنبه) خود نمایی می‌کنند. نماد‌هایی همچون بانک رسالت در گروه بانکی، فمراد در گروه غیر آهنی، وتعاون در گروه بیمه‌ای و نماد ولکار در گروه لیزینگی.

در مورد موج شماری‌ها هم در روز‌های قبل صحبت شد که ممکن است موج پنجم از موج سوم بزرگتر باشد که چنین شد. طول موج سوم حوالی ۱۰ درصد افت را تجربه کرده است و حالا موج پنجم به این مقدار رسیده است و ممکن است تا کف کانال صعودی که برای شاخص در نظر داشتیم افت کند.

سطح حمایتی تکنیکالیست‌ها سطح کف کانال است و هیجان فروش اندیکاتور RSI که به محدوده ۱۱ واحدی رسیده است. محدوده‌ای که در بدترین حالت افت از مرداد ماه سال ۱۳۹۹ تا به امروز در کمترین مقدار خود قرار دارد. این مقدار در این مدت حداکثر تا ۱۷ واحد افت کرده است و حالا رکورد جدید ثبت کرده و به محدوده ۱۱ واحدی رسیده است.

خلاصه بازار بورس روز شنبه:

شاخص کل با افت ۲۷ هزار و ۵۴ واحدی به ۱ میلیون و ۳۲۸ هزار و ۱۸۶ واحد رسید.

شاخص کل هم وزن نیز با ۹ هزار و ۱۶۱ واحد افت به ۳۸۶ هزار و ۵۱۶ واحد رسید.

ارزش معاملات: ۳۵،۴۳۷.۲۴۶ B

حجم معاملات: ۶.۲۳۲ B

تعداد معاملات: ۲۸۷،۸۰۵

ارزش بازار: ۴۹،۹۵۸،۴۹۰.۶۵۸ B

نماد‌های ختور، ولشرق، وتعاون، ولکار، فمراد بیشترین افزایش و نماد‌های استقلال، ختوقا، ثمسکن، وسبحان، ولصنم بیشترین کاهش را داشتند.

نماد‌های پر معامله: اتکاسا، خاور، شستا، خودرو، شپنا

پیش بینی بورس امروز دوشنبه ۴ مهر ۱۴۰۱

بازار بورس روز گذشته با افت شدیدی همراه شد. شاخص کل ۲۷ هزار واحد و شاخص هم وزن ۹ هزار واحد افت کرد. طی جریان امروز بازار سرمایه نماد‌های «فارس»، «وپاسار»، «فولاد»، «فملی»، «وامید»، «شپنا» و «تاپیکو» بیشترین تاثیر منفی را بر شاخص کل داشتند.

حال بازار سرمایه اصلا خوب نیست! و سهامدارانی که دو سال به امید جبران ضرر در بازار ماندند اکنون حاضرند با ضرر بیشتر از بازار خارج شوند و این اصلا به نفع بازار نیست و افت شاخص به کانال پایین‌تر اصلا دور از انتظار نیست.

برخی از کارشناسان بازار سرمایه بر این باورند که اگر این دولت رویکرد خود را تغییر ندهد احتمالا شاهد سقوط بیشتر این بازار و ضربه به اقتصاد کشور باشیم.

برخی نیز این نا بسامانی را دیگر به مذاکرات ربط نمی‌دهند بلکه دولت را بخاطر عمل نکردن به وعده هتیش محکوم می‌کنند.

وضعیت بازار بورس امروز دوشنبه ۴ مهر ماه ۱۴۰۱ نیز نزولی و منفی پیش بینی می‌شود و فقط امیدواریم که به شدت روز گذشته نباشد.

رانت هایی که خانه سازی دولتی برای ذینفعان دارد

طرح خانه سازی دولت های مختلف یکی از راهکارهایی بود که برای کاهش کمبود مسکن انجام میشد. اما از آن جایی که ذی نفعان و دلالان بازار مسکن، حضور قدرتمندی در این حوزه دارند، هر بار مسیر سیاستگذاران را منحرف می سازند. به نظر می آید در این میان طرح نهضت ملی مسکن که دورخیز بزرگی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در طول یک سال داشت، در حال حاضر ناکام مانده است.

مسیر انتخاب پیمانکار برای توزیع زمین و پول به قدری مبهم و غیر شفاف است که یک سری امضای طلایی هم می تواند جلوی اعمال سیاست اصلی را بگیرد که می تواند منجر به رونق زایی شود.

به گزارش پرشین سازه ، به نظر می آید که در حال حاضر سیاست گذاران ساخت املاک دولتی به ناقوس مرگ طرح نهضت ملی مسکن بی توجه هستند. به نحوی که هر بار خبر از یک ناکامی دیگر در این طرح به گوش می رسد، سیلابی از دفاعیه های غیر قابل قبول از جانب مسئولین دولتی جریان پیدا می کند. البته اصرار بر ادامه دادن این مسیر بیراهه می تواند ناشی از پشت پرده ی چنین طرح هایی باشد. پشت پرده ای که برای گروهی از ذی نفعان در جریان است.

در حال حاضر حدود ۱ سال از آغاز طرح نهضت ملی مسکن می گذرد. با این شرایط باید حدود ۱ میلیون تا به این لحظه ساخته می شد. اما بر اساس گزارش های یک بانک دولتی که تامین هزینه های مالی این طرح بر دوش آن است، کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز به ساخت کرده اند و حدود نیم میلیون خانوار هم در کل کشور حاضر به خرید خانه های این طرح شده اند.

این شرایط در حالیست که دولت اعلام کرده که بیش از ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در حال ساخت خواهند بود و بیش از ۲ میلیون متقاضی برای خرید این خانه ها وجود دارد.

اما با این شرایط، می توان به حرف کدام یک از مسئولین اعتماد کرد؟ به نظر می آید با وجود اینکه در حال حاضر بانک ها هرگونه اقدام خود در راستای اعطای تسهیلات تکلیفی طرح نهضت ملی مسکن را در بوق و کرنا می کنند و گزارش های رسمی در خصوص آن ارائه می کنند، می توان این آمارهای آنان را بیشتر از حرف مسئولین دولتی قبول داشت.

با تمام این شرایط به نظر می آید که سازندگان دولتی ناکام مانده اند و خانه سازی دولتی طبق برنامه پیش نمی رود. چرا که هر دو طرف سازنده و خریدار به دلایل مختلفی پای کار نمی آیند و استقبال چندانی از آن صورت نمی گیرد.

طرح نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون خانه در طول یک سال، در شرایطی توسط مجلس تایید شد که رکود عجیبی بر بازار مسکن سایه انداخته است. این رکود تاریخی که در چهار سال گذشته گریبان گیر این بازار شده است، باعث شده که روند خرید خانه به نصف شرایط نرمال برسد. حالا این ناکامی طرح نهضت ملی مسکن نیز مزید بر علت شده است، به نحوی که بانک ها اعلام می کنند که طرح نهضت ملی مسکن از اهداف خود جامانده است و همین موضوع، به تداوم رکود مسکن می افزاید.

بررسی سرسری آمارهای موجود به تمام فعالین بازار مسکن، کارشناسان، مسئولین و خریداران نشان می دهد که سیاست های خانه سازی دولت جوابدهی کافی را ندارد و باید سیاست های دیگری اتخاذ شود تا خانه هایی که پیش از این ساخته شده اند اما بی مصرف باقی مانده اند، به بازار روانه شوند.

حالا سوال اصلی این جاست که سیاستگذاران دولتی چرا توجهی به دو بازیگر اصلی بازار مسکن، یعنی سرمایه گذاران ساختمانی و خانواده های متقاضی خانه نمی کنند و همچنین اصرار بر ادامه ی این سیاست های غلط دارند؟!

به نظر می آید که پاسخ این سوال در خانه سازی های دولت های قبل نهفته است. زمانی که دولت تبدیل به یک کارفرمای بزرگ ساخت خانه تبدیل می شود، باعث می شود که ۶ رانت بزرگ برای ذینفعان و گروه های مختلف این کارزار به رونق اوراق و رکود سهام وجود بیاید.

طرح های مسکن سازی دولتی دارای پتانسیل های بی نظیری برای ذی نفعان است. رانت هایی که می توانند در این طرح ها وجود داشته باشند، باعث شده که مسیر سیاست گذاری را به سمتی هدایت کنند که سیاستگذار از راه اصلی برای رونق اوراق و رکود سهام رکودزدایی غافل بماند.

رانت هایی که در بازار مسکن دولتی وجود دارد

بعد از گذشت این همه سال و ساخت هزاران خانه ی دولتی، هنوز هم مشخص نیست که انتخاب پیمانکاران و سازندگان مسکن دولتی بر اساس چه ساز و کاری انتخاب می شوند. معلوم نیست که عاملان امضای قرارداد با سازندگان مسکن دولتی چه معیارها و ملاک هایی را در نظر می گیرند تا فرد مورد نظرشان را انتخاب کنند.

در صورتی که فراخوان عمومی برای ثبت نام متقاضیان پیمانکاری در طرح مسکن سازی دولتی صورت می گیرد، آیا همه ی طرف های قرارداد بر اساس برندگان فراخوان وارد طرح می شوند یا مسیرهای دیگری برای امضای تحویل پروژه به آن ها وجود دارد؟

تا به این لحظه هیچ فهرست مشخصی از شرکت های سازنده یا اشخاص حقیقی که قرار است یک میلیون مسکن را در کل کشور بسازند، اعلام نشده است.

همین عدم آگاهی عموم از سازندگان این طرح و ابهامی که در خصوص صلاحیت آن ها وجود دارد باعث می شود که زمینه ساز صدور امضای طلایی برای واگذاری پروژه های خانه سازی به افراد معلوم الحال و دارای رانت باشد.

زمانی که شخصی حقیقی یا حقوقی برای ساخت خانه های دولتی پیش قدم می شود، دو امتیاز برای وی در نظر گرفته می شود: زمین دولتی و تسهیلات بانکی! هر یک از این دو امتیاز، در صورتی که در شرایط غیرعادلانه و خارج از مسیر رقابت واگذار شوند تبدیل به رانت ساختمانی می شود و اجازه نمی دهد که اهداف طرح، تحقق پیدا کند.

دومین رانتی که خیلی از سازندگان طرح های دولتی مسکن دریافت می کنند، نحوه ی توزیع پول میان سازنده هاست. چرا که هیچ بخش آن شفاف و روشن نیست. در نتیجه مسیر برای پرداخت این تسهیلات از شرایط عادی ساده تر و سریع تر خواهد بود.

سازندگانی که در طرح های دولتی مسکن اقدام به ساخت می کنند، بدون اجازه ی مسئولین محلی در بخش مسکن اجازه ی دریافت وام را ندارند. در حقیقت بر اساس پیشرفت فیزیکی طرح ها است که وام مربوطه به سازندگان تعلق می گیرد و توزیع می شود. مشکل این جاست که این فرآیند بدون اطلاع کسانی انجام می شود که خانه ها را پیش خرید کرده اند. در رونق اوراق و رکود سهام واقع هیچکس بهتر از خریداران نمی توانند بر پیشرفت فیزیکی پروژه های مسکونی نظارت داشته باشند. در واقع بعد از سازنده، این پیش خریداران هستند که مهم ترین اضلاع این قرارداد را تشکیل می دهند.

در صورتی که به این گروه اجازه داده شود که پروژه های پیش فروش شده را پایش کند، خیلی بهتر از هر کس دیگری می تواند جلوی انحرافات احتمالی یا تزریق پول پیش از ساخت را بگیرد. اما در طول چند سال گذشته، مسیر خانه سازی دولتی به نحوی بوده است که ارتباط میان خریداران و سازندگان را قطع کرده است. این در حالیست که حتی مبالغی که از سوی خریداران به پروژه های مسکونی تزریق می شود نیز قابل ردیابی نیست و فرآیند شفافی ندارد.

سومین رانتی که برای سازندگان این طرح های مسکونی دولتی قائل می شوند، چگونگی معرفی پیش خریداران به این پروژه هاست. در دوره ای که طرح خانه سازی دولتی به تعاونی های مسکن به عنوان پیش خریداران دسته بندی شده وصل بود، برخی از این دسته ها شرایط مالی خیلی خوبی داشتند و برخی دیگر اوضاع بسیار بدی داشتند. به رونق اوراق و رکود سهام نحوی که اگر تعاونی دارای بنیه ی مالی خوب به پیمانکاری که پروژه را می ساخت، وصل میشد، بهترین امتیاز برای هر دو طرف به حساب می آمد.

اما در حال حاضر فرمول این اتصال به طور کامل تغییر پیدا کرده است و ساز و کار مشخصی هم ندارد. این ابهام باعث می شود که احتمال وجود رانت مطرح باشد.

این طرح های خانه سازی در همان ابتدای مسیر حود یک چشمه رانت دیگر هم برای فعالین این بازار دارد که به موضوع ابرقراردادهای آماده سازی زمین برای ساخت خانه برمی گردد. بر اساس تجربه های قبلی، عمده تیراژ ساخت این خانه ها به جای این که در دل شهر باشد که مجهز به انشعابات مختلف مثل آب، برق و گاز است، در حومه ی شهر قرار گرفته که هیچ گونه امکاناتی ندارد.

این زمین ها، زیرساخت های لازم برای ساخت خانه را ندارند و پیش از این که ساخت خانه شروع شود، باید عملیات های پر هزینه ی آماده سازی زمین صورت بگیرد. قراردادی که با شرکت های مسئول آماده سازی زمین بسته می شود نیز کاملا غیرشفاف و مبهم است. اصلا معلوم نیست که چه شرکت هایی این آماده سازی را انجام می دهند. جالب است بدانید که چنین قراردادهایی حتی از قراردادهایی که در جریان ساخت پروژه منعقد می شود نیز سنگین تر است.

ضمن اینکه بیشتر هزینه های مربوط به قراردادهای آماده سازی زمین از سمت دولت و تا حد زیادی مستقل از آورده ی نقدی پیش خریداران یا وام ساخت، تزریق می شود.

در طول ساخت پروژه، سازندگان دولتی به چالش ها و مشکلات زیادی برخورد می کنند و هر بار لازم است که مسئولین محلی یا مراکز گشایش امور وارد عرصه شوند. این وابستگی به وساطت دولتی، یک رانت دیگر است که ذینفعان این امتیازها، همواره تلاش می کنند تا برای تصاحب این رانت، از خانه سازی دولتی حمایت کنند تا ذهن سیاست گذار از روش های موثر غافل باشد.

تمامی طرح های خانه سازی دولتی، از جمله طرح نهضت ملی مسکن همواره به یکسری یارانه و مشوق های خارج از چهارچوب مجهز می شود. مثلا در دوره ای، دولت وقت از محل یارانه هایی که به بخش مسکن اختصاص یافته بود و بیش از ۱۰۰۰ میلیارد تومان میشد را به تامین خدمات روبنایی محله های دولتی ساز در حومه ی شهر اختصاص داده بود. خیلی مواقع، این اعتبارات به پیمانکاران داده می شد. گاهی هم به جبران ساخت این خدمات روبنایی در محله های دولتی ساز، به پیمانکاران زمین دولتی واگذار می کرد. این اعتبارات معمولا بر طبق تشخیص مسئول مربوطه و در حین بازدید از پروژه تخصیص می یافت.

تحقیقات و بررسی ها نشان می دهد که اگر دولت دخالتی در این روند نداشت و چشمه های رانت خود را برای ذینفعان جاری نمی کرد، این قبیل پروژه های مسکونی نیز مثل تمام پروژه های طبیعی دیگر در مدت زمان کوتاه تری به سرانجام می رسید و نهایتا ظرف مدت ۲ سال به اتمام می رسید. اما امضای طلایی عوامل مسئول و اعطای رانت به برخی از سازندگان باعث شده است که این طرح ها بی نتیجه بماند. کافیست نگاهی به طرح های مسکن دولتی مثل مسکن مهر بندازیم که با وجود گذشت ۱۵ سال از آغاز ساخت آن، هنوز هم پرونده ی آن به طور کامل بسته نشده است.

آیا این اوضاع تغییر می کند؟

در پاسخ به این سوال باید بگوییم که همه چیز به اقدامات دولت بستگی دارد. دولت برای این که در دام رانت های پیدا و پنهان نیفتد، باید گام های اساسی بردارد. نخستین کاری که می تواند انجام دهد، افشای گزارش کار پیمانکاران طرح یک میلیون مسکن در یک سامانه ی مشخص است.

در صورتی که پیش خریداران از اوضاع پروژه ها اطلاع پیدا کنند و بدانند که میزان پیشرفت فیزیکی پروژه، تزریق پول ماهیانه به سازندگان و احتمال توقف پروژه چقدر است، باعث می شود که از انحراف جلوگیری شود. در ادامه این موضوع باعث اصلاح سیاست های دولتی می شود و روند انجام امور تسریع پیدا می کند.

در حال حاضر همه می گویند که مشکل بازار مسکن کمبود خانه است. این مسئله به معنای نیاز فوری به ساخت و ساز نیست. چرا که آمارها نشان می دهد که بر اساس جمعیت و تعداد واحدهای مسکونی در شهرهای مختلف، حدود ۱۰ درصد عرضه ی مازاد وجود دارد. در حقیقت مشکل اصلی این جاست که خیلی از این خانه ها، بدون این که استفاده ی خاصی داشته باشند، در اختیار مالکان باقی مانده اند چرا که جنبه ی سرمایه گذاری بلند مدت پیدا کرده اند.

به همین دلیل است که سیاستگذار دولتی باید اقداماتی در راستای افزایش فعالیت مولد انجام دهد تا سرمایه گذاران به سمت فعالیت های غیرمولد بخش مسکن نروند. به این ترتیب دولت می تواند بدون دخالت خود، رونق خوبی به این بازار بدهد.

در چنین مدل هایی از سیاست گذاری باید استطاعت مالی از دست رفته ی خانه اولی ها، از طرق مختلف مثل کاهش تورم عمومی و تجهیز مالی جبران شود.